املاک کونوت یا توکی؟ تفاوتی که هر خریدار باید بداند

هر کسی که جست‌وجوی ملک در استانبول را آغاز می‌کند، خیلی زود با دو نام روبه‌رو می‌شود: توکی (TOKİ) و املاک کونوت (Emlak Konut). این دو نام روی بیلبوردها، در بروشور پروژه‌ها و در خبرهای مربوط به محله‌های تازه در سراسر ترکیه دیده می‌شوند و اغلب در کنار هم آورده می‌شوند. بسیاری از خریداران خارجی گمان می‌کنند این دو یک سازمان‌اند، یا اینکه هر پروژه‌ای که به آن‌ها مربوط است برای همه قابل خرید است. در واقع این دو نهادی کاملاً متفاوت با نقش‌هایی متفاوت‌اند و شناخت این تفاوت به شما کمک می‌کند بفهمید کدام پروژه‌ها را واقعاً می‌توانید بخرید و نام‌های روی بروشور چه معنایی دارند. این راهنما بر پایه اطلاعاتی است که خود این دو نهاد منتشر می‌کنند و نیز قانون مسکن انبوه.

توکی: اداره مسکن دولتی

توکی کوتاه‌شده نام «اداره مسکن انبوه» (Toplu Konut İdaresi Başkanlığı) جمهوری ترکیه است و نهادی دولتی است، نه یک شرکت. این اداره بر اساس قانون مسکن انبوه به شماره 2985 در سال 1984 تأسیس شد و امروز زیر نظر وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییرات اقلیمی فعالیت می‌کند. نقش رسمی آن حمایت از مسکن شهروندان است: برای خانواده‌های کم‌درآمد و با درآمد متوسط خانه می‌سازد، زمین مناطق مسکونی را تأمین می‌کند، وام مسکن می‌دهد، در مناطق آسیب‌دیده از بلایا خانه می‌سازد و در پروژه‌های نوسازی شهری مشارکت دارد. توکی یک اداره عمومی غیرانتفاعی است و درآمدها و هزینه‌هایش زیر نظارت دولت قرار دارد.

شناخته‌شده‌ترین کار توکی مسکن اجتماعی است. این پروژه‌ها از طریق فراخوان‌های رسمی، معمولاً در درگاه دولت الکترونیک (e-Devlet)، عرضه می‌شوند و خانه‌ها با قرعه‌کشی عمومی و با اقساط بلندمدت واگذار می‌شوند. شرایط هر فراخوان جداگانه تعیین می‌شود و معمولاً شامل تابعیت ترکیه، حداقل سن، سقف درآمد و نداشتن خانه است. در فرم‌های درخواست توکی آمده است که اگر یکی از زوجین تبعه خارجی باشد، تنها همسری که تابعیت ترکیه دارد می‌تواند درخواست دهد. به بیان دیگر، مسکن اجتماعی توکی برای خانواده‌های ترک طراحی شده و خریدار خارجی نمی‌تواند برای آن درخواست دهد.

املاک کونوت: شرکتی بورسی که توکی سهام‌دار اصلی آن است

اما املاک کونوت (Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.) چیز دیگری است: یک شرکت سرمایه‌گذاری املاک، یعنی شرکتی سهامی که سهام آن از سال 2010 در بورس استانبول معامله می‌شود. ریشه‌های آن به سال 1953 بازمی‌گردد و در سال 2001 به شکل کنونی خود، یعنی شرکت سرمایه‌گذاری املاک، درآمد. توکی سهام‌دار اصلی آن است و به همین دلیل این دو نام پیوند نزدیکی دارند، اما املاک کونوت به‌عنوان یک شرکت تجاری اداره می‌شود که به دنبال سود است و به سرمایه‌گذاران خود گزارش می‌دهد.

منبع اصلی زمین املاک کونوت توکی است. این شرکت بیشتر پروژه‌هایش را خودش نمی‌سازد، بلکه آن‌ها را در قالب دو مدل به مناقصه شرکت‌های توسعه‌دهنده خصوصی می‌گذارد. در مدل تقسیم درآمد، توسعه‌دهنده با هزینه خود روی زمین املاک کونوت می‌سازد و درآمد فروش با نسبت‌هایی که در قرارداد تعیین شده میان او و شرکت تقسیم می‌شود. در مدل کلید در دست، املاک کونوت به یک پیمانکار برای ساخت پروژه پول می‌پردازد و خودش واحدها را می‌فروشد. پروژه‌های آن بیشتر طبقه متوسط و بالاتر از متوسط بازار را هدف می‌گیرند و از مجتمع‌های آپارتمانی تا محله‌های بزرگ چندمنظوره با مغازه، دفتر و فضاهای تفریحی را در بر می‌گیرند.

این دو چگونه با هم کار می‌کنند

رابطه میان این دو توضیح می‌دهد که چرا نامشان این‌قدر در کنار هم دیده می‌شود. توکی در سراسر کشور زمین دارد. بخشی از این زمین‌ها برای خانه‌هایی با ارزش بالاتر توسعه داده می‌شود، اغلب از طریق املاک کونوت و مدل تقسیم درآمد، و توکی اعلام می‌کند که درآمد پروژه‌های تقسیم درآمد را در پروژه‌های مسکن اجتماعی به کار می‌برد. بنابراین این دو به خریداران متفاوتی خدمت می‌کنند اما بخشی از یک نظام واحدند: یک سو خانه‌هایی می‌سازد که با شرایط بازار فروخته می‌شوند و سوی دیگر مسکن اجتماعی برای خانواده‌های واجد شرایط.

این موضوع برای خریدار خارجی چه معنایی دارد

برای یک خارجی تفاوت عملی ساده است. مسکن اجتماعی توکی برای شما در دسترس نیست، پس دیدن نام توکی روی تابلوی یک پروژه به این معنا نیست که خانه‌های آن برای همه فروخته می‌شود. در مقابل، پروژه‌هایی که با املاک کونوت توسعه داده می‌شوند در بازار آزاد فروخته می‌شوند و اتباع خارجی می‌توانند طبق همان قواعدی که برای هر خرید ملک در ترکیه اعمال می‌شود در آن‌ها خرید کنند. برای نمونه، فرم‌های املاک کونوت برای خریداران خارجی گذرنامه و گواهی خرید ارز (DAB) را در اداره ثبت اسناد (طابو) می‌خواهند. اگر با هدف دریافت تابعیت ترکیه خرید می‌کنید، پروژه‌ای که به املاک کونوت مربوط است دقیقاً همان شرایط تابعیت هر ملک دیگر را دارد و این نام مسیر ویژه‌ای ایجاد نمی‌کند. این شرایط طبق قانون فعلی است و ممکن است تغییر کند.

وقتی در بروشوری آمده است که پروژه روی زمین املاک کونوت یا با ضمانت آن ساخته می‌شود، بهتر است چند پرسش روشن مطرح کنید: توسعه‌دهنده کیست، قرارداد فروش را با کدام شرکت امضا می‌کنید، ضمانت چه چیزهایی را پوشش می‌دهد و سند طابو چه زمانی به نام شما صادر می‌شود. پروژه بویوک‌یالی در زیتون‌بورنو یکی از این نمونه‌هاست: توسعه آن بر عهده شرکت‌های اوزاک، زیلان و ینی‌گون با ضمانت املاک کونوت است و نام توسعه‌دهندگان به‌روشنی در جزئیات پروژه آمده است.

اگر برای خواندن بروشور یک پروژه یا مقایسه پروژه‌ها در استانبول به کمک نیاز دارید، تیم حضارا به‌عنوان شریک املاک شما در استانبول با کمال میل جزئیات را به زبان شما توضیح می‌دهد. با ما تماس بگیرید، یا یک بازدید خصوصی ویدیویی رزرو کنید تا پیش از سفر پروژه‌ها را ببینید و پرسش‌هایتان را مطرح کنید.