Emlak Konut ou TOKİ ? La différence que tout acheteur doit connaître

Quiconque commence à chercher un bien à Istanbul rencontre vite deux noms : TOKİ et Emlak Konut. On les voit sur les panneaux publicitaires, dans les brochures de projets et dans l'actualité des nouveaux quartiers partout en Turquie, et ils sont souvent cités ensemble. Beaucoup d'acheteurs étrangers pensent qu'il s'agit du même organisme, ou que tout projet qui leur est lié est ouvert à tous. En réalité, ce sont deux entités très différentes, aux rôles distincts, et connaître cette différence vous aide à savoir quels projets vous pouvez réellement acheter et ce que signifient les noms inscrits sur une brochure. Ce guide s'appuie sur les informations publiées par les deux institutions elles-mêmes et sur la loi sur le logement collectif.

TOKİ : l'administration publique du logement

TOKİ est le sigle de Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, l'Administration du logement collectif de la République de Türkiye. C'est un organisme public, pas une entreprise. Elle a été créée par la loi sur le logement collectif (loi n° 2985) de 1984 et relève aujourd'hui du ministère de l'Environnement, de l'Urbanisation et du Changement climatique. Sa mission officielle est de soutenir le logement des citoyens : elle produit des logements pour les ménages à revenus modestes et moyens, fournit des terrains pour les zones d'habitat, accorde des prêts au logement, construit dans les zones sinistrées et participe à des projets de rénovation urbaine. C'est une administration publique à but non lucratif, dont les recettes et les dépenses sont contrôlées par l'État.

L'activité la plus connue de TOKİ est le logement social. Ces projets sont proposés lors de campagnes de candidature officielles, généralement via le portail public e-Devlet, et les logements sont attribués par tirage au sort public avec des plans de paiement échelonnés sur une longue durée. Les conditions sont fixées pour chaque campagne et comprennent en général la nationalité turque, un âge minimum, un plafond de revenus et le fait de ne pas déjà posséder de logement. Les formulaires de candidature de TOKİ précisent que, lorsque l'un des conjoints est de nationalité étrangère, seul le conjoint de nationalité turque peut déposer une demande. Autrement dit, le logement social de TOKİ est conçu pour les familles turques, et un acheteur étranger ne peut pas y candidater.

Emlak Konut : une société cotée dont TOKİ est le principal actionnaire

Emlak Konut GYO (Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.) est tout autre chose : une société d'investissement immobilier, c'est-à-dire une société anonyme dont les actions sont cotées à la Bourse d'Istanbul depuis 2010. Ses origines remontent à 1953, et elle a pris sa forme actuelle de société d'investissement immobilier en 2001. TOKİ en est le principal actionnaire, ce qui explique le lien étroit entre les deux noms, mais Emlak Konut est gérée comme une entreprise commerciale qui recherche le profit et rend des comptes à ses investisseurs.

La principale source de terrains d'Emlak Konut est TOKİ. Plutôt que de construire elle-même la plupart de ses projets, la société les attribue par appel d'offres à des promoteurs privés selon deux modèles. Dans le modèle de partage des revenus, un promoteur construit à ses frais sur un terrain d'Emlak Konut, et le produit des ventes est partagé entre le promoteur et la société selon des taux fixés par le contrat. Dans le modèle clé en main, Emlak Konut paie un entrepreneur pour construire le projet et vend elle-même les logements. Ses projets visent surtout les segments moyen et moyen supérieur du marché, des résidences d'appartements jusqu'aux grands quartiers mixtes avec commerces, bureaux et espaces de loisirs.

Comment les deux fonctionnent ensemble

Le lien entre eux explique pourquoi les deux noms apparaissent si souvent côte à côte. TOKİ possède des terrains dans tout le pays. Une partie est valorisée pour des logements de plus grande valeur, souvent par l'intermédiaire d'Emlak Konut et du modèle de partage des revenus, et TOKİ indique qu'elle utilise les revenus de ses projets en partage des revenus pour ses projets de logement social. Les deux servent donc des acheteurs différents mais appartiennent au même système : d'un côté des logements vendus aux conditions du marché, de l'autre des logements sociaux pour les familles éligibles.

Ce que cela signifie pour un acheteur étranger

Pour un étranger, la différence pratique est simple. Le logement social de TOKİ ne vous est pas ouvert : un panneau portant le nom de TOKİ ne signifie donc pas que les logements sont en vente pour tous. En revanche, les projets développés avec Emlak Konut sont vendus sur le marché libre, et les ressortissants étrangers peuvent y acheter selon les mêmes règles que pour tout achat immobilier en Turquie. Les formulaires d'Emlak Konut destinés aux acheteurs étrangers demandent par exemple un passeport et un certificat d'achat de devises (DAB) au bureau du cadastre. Si vous achetez en vue de la nationalité turque, un projet lié à Emlak Konut suit exactement les mêmes conditions de nationalité que tout autre bien ; ce nom n'ouvre aucune voie particulière. Ces conditions relèvent de la loi en vigueur et peuvent évoluer.

Lorsqu'une brochure indique qu'un projet est construit sur un terrain d'Emlak Konut ou sous sa garantie, il est utile de poser quelques questions claires : qui est le promoteur, avec quelle société vous signerez le contrat de vente, ce que couvre la garantie et quand le titre de propriété sera établi à votre nom. Büyükyalı, à Zeytinburnu, en est un exemple : il est développé par Özak GYO, Ziylan et Yenigün sous la garantie d'Emlak Konut GYO, et les promoteurs sont clairement indiqués dans les détails du projet.

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