L'aidat en Turquie : ce que couvrent les charges et leur calcul

Lorsque vous achetez un appartement en Turquie, le prix n'est pas le seul chiffre à demander. Chaque propriétaire d'un immeuble ou d'une résidence verse aussi une contribution régulière pour faire fonctionner les parties communes. Les Turcs l'appellent aidat. Ce n'est pas un impôt et il ne va pas à l'État : il est collecté par la gestion de l'immeuble et dépensé pour l'immeuble lui-même. Les règles viennent de la loi sur la copropriété (Kat Mülkiyeti Kanunu, n° 634), qui fixe qui paie, pour quoi et dans quelle proportion.

Ce que financent vos charges mensuelles

La loi énumère les frais partagés entre propriétaires. Le premier groupe concerne le personnel : le gardien (kapıcı), la personne chargée du chauffage central, le jardinier et les agents de sécurité. Le second groupe concerne l'immeuble dans son ensemble : l'assurance de l'immeuble, l'entretien, la protection, le renforcement et la réparation de toutes les parties communes, la rémunération du gestionnaire et les frais de fonctionnement des équipements communs. En pratique, il s'agit de l'électricité et de l'eau des couloirs, jardins et parkings, du nettoyage des parties communes et de l'entretien des ascenseurs. La loi charge aussi le gestionnaire de l'entretien mensuel et du contrôle annuel des ascenseurs.

Dans une résidence, la liste s'allonge avec les équipements. Piscines séparées, salle de sport, jardins paysagers, parking fermé, sécurité 24 h/24 avec caméras, groupe électrogène de secours et nettoyage quotidien ont tous un coût de fonctionnement, que l'aidat finance. C'est pourquoi deux appartements de même surface peuvent avoir des charges très différentes : un petit immeuble avec ascenseur et gardien coûte bien moins cher à faire fonctionner qu'une résidence avec piscines, jardins et sécurité permanente.

Comment les charges sont calculées

Le point de départ est le budget de fonctionnement (işletme projesi). Il estime les recettes et les dépenses de l'immeuble pour un an, indique la part de chaque propriétaire et fixe l'avance que chacun verse. Le budget est approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires. Le montant annuel est ensuite perçu par versements aux dates prévues dans le règlement de gestion de l'immeuble (yönetim planı) ; dans la plupart des immeubles, le paiement est mensuel.

Sauf accord contraire entre propriétaires, la loi répartit les frais de deux façons. Les frais de personnel (gardien, chauffage, jardinier et agents de sécurité) sont partagés à parts égales entre les lots. Tous les autres frais, comme l'assurance, les réparations, la rémunération du gestionnaire et le fonctionnement des équipements communs, sont répartis selon la quote-part de terrain de chaque lot (arsa payı), inscrite sur le titre de propriété et qui reflète la valeur du lot dans l'immeuble. Un appartement plus grand ou plus précieux paie donc généralement davantage. Un propriétaire ne peut pas refuser de payer au motif qu'il n'utilise ni la piscine ni le jardin.

Les propriétaires ont aussi le droit de savoir où va l'argent. Le gestionnaire doit présenter les comptes chaque année, et si la moitié des propriétaires le demande, il doit les montrer à tout autre moment. Les comptes sont vérifiés tous les trois mois, sauf si le règlement de gestion prévoit un autre calendrier.

Ce qui a changé en 2026

La loi n° 7579, publiée au Journal officiel le 22 mai 2026, a été adoptée pour limiter les charges excessives. Lorsqu'un immeuble dispose déjà d'un budget de fonctionnement en vigueur, le nouveau budget provisoire préparé par le gestionnaire ne peut pas augmenter de plus que le taux officiel de réévaluation annuel ; il doit être soumis à l'assemblée générale et tranché dans un délai de trois mois au plus. Dans les grandes résidences, le règlement de gestion peut désormais être modifié par un vote des deux tiers, et les clauses contraires à cette règle ne s'appliquent pas.

Retards, locataires et achat

Un propriétaire qui ne paie pas à temps doit une indemnité de retard de cinq pour cent par mois, et le gestionnaire ou tout autre propriétaire peut engager une action en justice. Si la dette ne peut toujours pas être recouvrée, une hypothèque légale peut être inscrite sur le lot au profit des autres propriétaires. Si l'appartement est loué, le locataire est aussi responsable envers l'immeuble, dans la limite du loyer, et ce qu'il paie est déduit du loyer. La répartition de l'aidat entre bailleur et locataire est fixée dans le bail.

Avant d'acheter, demandez le montant actuel des charges et ce qu'elles couvrent, une copie du budget de fonctionnement approuvé et du règlement de gestion, ainsi qu'une confirmation écrite que l'appartement n'a aucune charge impayée. Ces conditions suivent la loi en vigueur et peuvent changer.

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