Surface nette ou brute ? Comment on mesure un appartement en Turquie

L'annonce indique 120 m², le plan montre 98 m² et la grille de prix mentionne encore un autre chiffre. Pour beaucoup d'acheteurs à Istanbul, c'est l'aspect le plus déroutant de la comparaison entre logements. La raison est simple : la réglementation turque mesure un appartement de plusieurs façons, et chaque chiffre répond à une question différente. Une fois que vous savez lequel est lequel, vous pouvez comparer les projets équitablement et comprendre exactement ce que vous payez. Ce guide suit les définitions du Règlement d'urbanisme des zones planifiées (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği), le texte national publié par le ministère de l'Environnement, de l'Urbanisation et du Changement climatique.

La surface nette : l'espace où vous vivez vraiment

La surface nette (net alan) est la surface de plancher dégagée entre les murs intérieurs du logement. Selon le règlement, elle exclut les murs eux-mêmes, les poteaux, les conduits de cheminée et gaines techniques, ainsi que les seuils de portes et de fenêtres. Elle exclut aussi les avancées ouvertes, les balcons, les terrasses, les jardins et toutes les parties communes de l'immeuble. Autrement dit, la surface nette correspond au sol sur lequel vous marchez une fois la porte d'entrée franchie : chambres, séjour, cuisine, salles de bains et couloirs. Pour savoir si votre canapé, votre table et vos lits trouveront leur place, c'est ce chiffre qui compte.

La surface brute : le logement avec ses murs

La surface brute (brüt alan) d'une unité indépendante est la surface délimitée par son contour extérieur ; elle inclut donc les murs du logement. Lorsqu'un mur est partagé avec un voisin ou un couloir au lieu de donner sur l'extérieur, le contour passe au milieu de ce mur, et chaque côté en compte la moitié. Les gaines, puits de lumière, conduits d'aération et vides de mezzanine ne sont pas comptés. Le règlement définit aussi une surface brute totale (toplam brüt alan) : la surface brute de l'unité plus celle de toute annexe (eklenti) qui appartient uniquement à cette unité mais se trouve à l'extérieur.

La surface brute générale et la surface de vente

Il existe une étape de plus. La surface brute générale (genel brüt alan) ajoute à la surface de l'unité sa quote-part des parties communes de l'immeuble, comme les halls d'entrée, les escaliers et les couloirs. C'est pourquoi les catalogues de vente en Turquie mentionnent souvent un troisième chiffre, fréquemment appelé surface de vente (satışa esas alan), qui inclut ces quotes-parts. L'écart peut être important. À Lotus Şişli, par exemple, un 1+1 présente une surface nette de 43,41 m², une surface brute de 57,56 m² et une surface de vente de 75,97 m². À Cadde Ispartakule, les 2+1 mesurent de 106,30 à 108,56 m² bruts et de 89,66 à 91,92 m² nets. Chaque chiffre est exact ; ils mesurent simplement des choses différentes.

L'écart entre net et brut n'est pas le même dans tous les projets. Des murs plus épais, davantage de poteaux et de plus grands balcons l'élargissent, et un immeuble doté de nombreux espaces partagés ajoute davantage à la surface de vente. Deux logements annoncés avec la même surface peuvent donc paraître très différents à l'intérieur. La seule comparaison équitable est net avec net, brut avec brut et surface de vente avec surface de vente.

Les questions à poser avant de décider

D'abord, demandez sur quelle surface le prix est calculé, car un prix au mètre carré ne veut pas dire grand-chose tant que l'on ne sait pas de quel mètre carré il s'agit. Ensuite, demandez la surface nette de l'unité précise qui vous intéresse. Le règlement impose que les plans joints au permis de construire indiquent les surfaces nette et brute de chaque unité indépendante : cette information existe donc, et le promoteur doit pouvoir vous la communiquer. Puis demandez ce que comprennent les chiffres plus élevés : balcons, terrasses, une annexe comme un cellier, ou une quote-part des parties communes. Enfin, lisez le plan pièce par pièce et imaginez comment vous y vivrez.

Ces définitions relèvent du règlement en vigueur et peuvent évoluer. Les chiffres d'un projet donné proviennent toujours de ses propres plans approuvés ; il est donc utile de les vérifier pour l'unité que vous choisissez.

HADARA est votre partenaire immobilier à Istanbul, et notre équipe passera volontiers en revue avec vous, dans votre langue, les plans et les tableaux de surfaces. Contactez-nous, ou réservez une visite privée par vidéo pour découvrir les logements et poser vos questions sur chaque chiffre avant votre voyage.