Satış Vaadi : la promesse de vente notariée en Turquie

Si vous achetez un logement dans un projet encore en construction à Istanbul, le document que vous signez chez le notaire n'est souvent pas le titre de propriété lui-même, mais un Satış Vaadi Sözleşmesi, une promesse de vente notariée. Pour beaucoup d'acheteurs étrangers, c'est le premier document juridique turc qu'ils rencontrent, et il soulève des questions légitimes : a-t-il la même force qu'un tapu, compte-t-il pour la citoyenneté, et que se passe-t-il le jour de la livraison ? Ce guide y répond simplement.

Qu'est-ce qu'un Satış Vaadi Sözleşmesi ?

Dans un Satış Vaadi Sözleşmesi, le vendeur, généralement le promoteur du projet, s'engage à vous transférer un logement précis, et vous vous engagez à payer le prix convenu aux conditions convenues. Le logement est identifié aussi précisément que le projet le permet : le bloc, l'étage, le numéro d'appartement et la surface. Le contrat fixe aussi le prix, l'échéancier des paiements et la livraison prévue. C'est la manière habituelle de vendre un logement dans un immeuble inachevé, et dans notre Guide de l'acheteur il vient juste après le contrat de réservation, qui vous garantit le logement et fixe le prix, le mode de paiement et les étapes suivantes.

Le contrat est signé devant un notaire turc (noter). Ce n'est pas une simple formalité : une promesse de vente immobilière doit être faite en la forme officielle pour être valable, et le notaire vérifie l'identité des parties, leur lit le texte et en conserve une trace officielle. Si vous ne parlez pas turc, un traducteur assermenté est normalement présent pour que vous compreniez ce que vous signez. Vous pouvez aussi demander si le contrat sera inscrit en annotation (şerh) au registre foncier du bien, ce qui rend votre droit visible à toute personne qui consulte ce registre.

Promesse de vente ou tapu à la livraison ?

La promesse de vente est une étape vers le titre de propriété, pas un substitut. Le tapu, délivré par le Registre foncier (Tapu Müdürlüğü), est le document qui enregistre la propriété. Selon le projet, le titre peut vous être transféré pendant la construction, souvent sous forme de Kat İrtifakı, ou à la livraison une fois l'immeuble achevé. Lorsque le permis d'habiter (İskan) est délivré, les titres de l'immeuble peuvent être convertis en Kat Mülkiyeti, le titre complet d'un appartement individuel. Nos articles sur le Kat İrtifakı et sur l'İskan détaillent ces étapes.

En pratique, deux moments comptent. Le premier est la signature de la promesse de vente, qui enregistre votre droit sur le logement. Le second est le transfert du titre, qui inscrit le logement à votre nom. Demandez au vendeur d'indiquer dans le contrat quand et comment le titre sera transféré, et gardez une copie de chaque document signé.

La citoyenneté avec un logement en construction

Un logement en construction peut aussi servir à obtenir la citoyenneté turque par investissement. Dans ce cas, la promesse de vente notariée remplace le titre de propriété et comporte le même engagement de ne pas vendre le bien pendant trois ans. Sur notre page consacrée à la citoyenneté, elle figure parmi les documents principaux du dossier, avec le rapport d'évaluation et le certificat DAB, qui atteste que le paiement a été effectué en devises. L'investissement minimum et les autres conditions sont les mêmes que pour un logement achevé et sont détaillés sur cette page. Les conditions sont celles de la loi actuelle et peuvent changer.

Que vérifier avant de signer ?

Avant de signer, lisez le projet de contrat avec une personne de confiance, idéalement un avocat, et vérifiez qu'il mentionne exactement le logement choisi, le prix total et sa devise, l'échéancier des paiements, ainsi que la date de livraison et ce qui se passe si elle change. Demandez qui est le promoteur, ce qu'il a déjà livré, et si vous pouvez voir le projet sur place. Si vous achetez en vue de la citoyenneté, dites-le dès le départ, afin que le contrat et les paiements soient préparés en fonction du dossier. Parmi les projets que nous proposons, CasaBlu Vadi à Beylikdüzü, Hayat Flora à Küçükçekmece et Referans Pendik sur la rive asiatique d'Istanbul sont en construction avec des logements en vente, et tous trois sont éligibles à la citoyenneté turque. Demandez à notre équipe comment chacun gère le contrat de vente et le transfert du titre avant de choisir.

HADARA, votre partenaire immobilier à Istanbul, vous accompagne pour chaque document et l'ordre dans lequel il se signe. Contactez-nous ou réservez une visite vidéo privée pour choisir le logement qui vous intéresse, puis venez à Istanbul pour le voir en personne et signer.