Emlak Konut или TOKİ? Разница, которую должен знать каждый покупатель

Любой, кто начинает искать недвижимость в Стамбуле, быстро встречает два названия: TOKİ и Emlak Konut. Они видны на рекламных щитах, в буклетах проектов и в новостях о новых районах по всей Турции, и их часто упоминают вместе. Многие иностранные покупатели считают, что это одна организация или что любой связанный с ними проект доступен всем. На самом деле это две совершенно разные структуры с разными задачами, и понимание этой разницы помогает разобраться, какие проекты вы действительно можете купить и что означают названия в буклете. Эта статья основана на информации, которую публикуют сами организации, и на Законе о массовом жилье.

TOKİ: государственное управление жилищного строительства

TOKİ — это сокращение от Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, Управления массового жилищного строительства Турецкой Республики. Это государственный орган, а не компания. Он был создан в соответствии с Законом о массовом жилье (Закон № 2985) 1984 года и сегодня работает при Министерстве окружающей среды, урбанизации и изменения климата. Его официальная задача — поддержка жилья для граждан: он строит дома для семей с низким и средним доходом, выделяет землю под жилые зоны, предоставляет жилищные кредиты, строит жильё в зонах стихийных бедствий и участвует в проектах городского обновления. Это некоммерческое государственное управление, доходы и расходы которого контролируются государством.

Самое известное направление TOKİ — социальное жильё. Такие проекты предлагаются через официальные кампании по приёму заявок, обычно на государственном портале e-Devlet, а квартиры распределяются публичной жеребьёвкой с долгосрочной рассрочкой. Условия устанавливаются отдельно для каждой кампании и обычно включают турецкое гражданство, минимальный возраст, ограничение по доходу и отсутствие собственного жилья. В бланках заявок TOKİ указано, что если один из супругов является иностранным гражданином, подать заявку может только супруг с турецким гражданством. Иными словами, социальное жильё TOKİ предназначено для турецких семей, и иностранный покупатель не может на него претендовать.

Emlak Konut: публичная компания, главный акционер которой — TOKİ

Emlak Konut GYO (Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.) — совсем другое: это инвестиционный фонд недвижимости, то есть акционерное общество, акции которого торгуются на бирже Borsa Istanbul с 2010 года. Её история начинается в 1953 году, а нынешнюю форму инвестиционного фонда недвижимости компания получила в 2001 году. Главный акционер — TOKİ, поэтому два названия так тесно связаны, но Emlak Konut работает как коммерческая компания, которая стремится к прибыли и отчитывается перед инвесторами.

Основной источник земли для Emlak Konut — TOKİ. Большинство проектов компания не строит сама, а передаёт их через тендеры частным девелоперам по двум моделям. В модели раздела выручки девелопер строит на земле Emlak Konut за свой счёт, а выручка от продаж делится между ним и компанией в долях, установленных договором. В модели «под ключ» Emlak Konut платит подрядчику за строительство и продаёт квартиры сама. Её проекты в основном ориентированы на средний и выше среднего сегменты рынка — от жилых комплексов до крупных многофункциональных кварталов с магазинами, офисами и зонами отдыха.

Как они работают вместе

Связь между ними объясняет, почему названия так часто стоят рядом. TOKİ владеет землёй по всей стране. Часть её застраивается более дорогим жильём, нередко через Emlak Konut и модель раздела выручки, а TOKİ сообщает, что направляет доходы от проектов с разделом выручки на проекты социального жилья. Таким образом, они обслуживают разных покупателей, но входят в одну систему: одна сторона создаёт жильё, которое продаётся на рыночных условиях, другая — социальное жильё для семей, имеющих на него право.

Что это значит для иностранного покупателя

Для иностранца практическая разница проста. Социальное жильё TOKİ вам недоступно, поэтому вывеска с названием TOKİ не означает, что квартиры продаются всем. А вот проекты, реализуемые с Emlak Konut, продаются на открытом рынке, и иностранные граждане могут покупать в них по тем же правилам, что действуют для любой покупки недвижимости в Турции. Например, формы Emlak Konut для иностранных покупателей требуют паспорт и справку о покупке иностранной валюты (DAB) в земельном кадастре. Если вы покупаете с целью получить турецкое гражданство, проект, связанный с Emlak Konut, подчиняется ровно тем же условиям гражданства, что и любая другая недвижимость; само название не даёт особого пути. Эти условия действуют по текущему законодательству и могут измениться.

Если в буклете сказано, что проект построен на земле Emlak Konut или под её гарантией, полезно задать несколько ясных вопросов: кто девелопер, с какой компанией вы подпишете договор купли-продажи, что покрывает гарантия и когда свидетельство о праве собственности будет оформлено на ваше имя. Пример — Büyükyalı в районе Зейтинбурну: его реализуют Özak GYO, Ziylan и Yenigün под гарантией Emlak Konut GYO, и девелоперы чётко указаны в описании проекта.

Если вам нужна помощь, чтобы разобраться в буклете или сравнить проекты в Стамбуле, команда HADARA, ваш партнёр по недвижимости в Стамбуле, с удовольствием объяснит все детали на вашем языке. Свяжитесь с нами или запишитесь на частный видеотур, чтобы увидеть проекты и задать вопросы ещё до поездки.