إملاك كونوت أم توكي؟ الفرق الذي يجب أن يعرفه كل مشترٍ

كل من يبدأ البحث عن عقار في إسطنبول يصادف سريعاً اسمين: توكي (TOKİ) وإملاك كونوت (Emlak Konut). يظهر الاسمان على اللوحات الإعلانية وفي كتيّبات المشاريع وفي أخبار الأحياء الجديدة في أنحاء تركيا، وكثيراً ما يُذكران معاً. ويظن كثير من المشترين الأجانب أنهما جهة واحدة، أو أن أي مشروع مرتبط بهما متاح للجميع. والحقيقة أنهما جهتان مختلفتان تماماً، لكلٍّ منهما دور مختلف، ومعرفة الفرق بينهما تساعدك على فهم المشاريع التي يمكنك شراؤها فعلاً، وما تعنيه الأسماء المكتوبة على الكتيّب. يستند هذا الدليل إلى المعلومات التي تنشرها المؤسستان نفسيهما وإلى قانون الإسكان الجماعي.

توكي: إدارة الإسكان التابعة للدولة

توكي اختصار لاسم «إدارة الإسكان الجماعي» (Toplu Konut İdaresi Başkanlığı) في الجمهورية التركية، وهي جهة حكومية وليست شركة. أُنشئت بموجب قانون الإسكان الجماعي رقم 2985 لعام 1984، وتعمل اليوم تحت مظلة وزارة البيئة والتطوير العمراني والتغير المناخي. ودورها الرسمي دعم السكن للمواطنين: فهي تنتج مساكن للأسر ذات الدخل المحدود والمتوسط، وتوفّر الأراضي لمناطق الإسكان، وتقدّم قروض الإسكان، وتبني المساكن في مناطق الكوارث، وتشارك في مشاريع التحول الحضري. وهي إدارة عامة لا تهدف إلى الربح، وتخضع إيراداتها ونفقاتها لرقابة الدولة.

وأشهر أعمال توكي هو الإسكان الاجتماعي. تُطرح هذه المشاريع عبر حملات تقديم رسمية، غالباً من خلال بوابة الحكومة الإلكترونية (e-Devlet)، وتُوزَّع المساكن بقرعة علنية مع خطط تقسيط طويلة الأجل. وتُحدَّد الشروط لكل حملة على حدة، وتشمل عادةً الجنسية التركية وحداً أدنى للعمر وسقفاً للدخل وألّا يملك المتقدّم مسكناً. وتنص نماذج التقديم الصادرة عن توكي على أنه إذا كان أحد الزوجين أجنبياً، فلا يحق التقديم إلا للزوج الذي يحمل الجنسية التركية. بعبارة أخرى، الإسكان الاجتماعي لدى توكي مخصّص للأسر التركية، ولا يستطيع المشتري الأجنبي التقديم عليه.

إملاك كونوت: شركة مدرجة في البورصة وتوكي أكبر مساهميها

أما «إملاك كونوت» (Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.) فشيء آخر: إنها شركة استثمار عقاري، أي شركة مساهمة تُتداول أسهمها في بورصة إسطنبول منذ عام 2010. تعود جذورها إلى عام 1953، واتخذت شكلها الحالي شركةً للاستثمار العقاري عام 2001. وتوكي هي المساهم الرئيسي فيها، ولهذا يرتبط الاسمان ارتباطاً وثيقاً، غير أن إملاك كونوت تُدار بوصفها شركة تجارية تسعى إلى الربح وتقدّم تقاريرها إلى مستثمريها.

والمصدر الرئيسي لأراضي إملاك كونوت هو توكي. ولا تبني الشركة معظم مشاريعها بنفسها، بل تطرحها في مناقصات على شركات تطوير خاصة وفق نموذجين. في نموذج تقاسم الإيرادات، يبني المطوّر على أرض إملاك كونوت على نفقته، وتُقسَم إيرادات المبيعات بينه وبين الشركة بنسب يحدّدها العقد. وفي نموذج تسليم المفتاح، تدفع إملاك كونوت لمقاول كي يبني المشروع، ثم تبيع الوحدات بنفسها. وتستهدف مشاريعها في الغالب الشريحتين المتوسطة وفوق المتوسطة من السوق، وتتنوّع بين المجمّعات السكنية والأحياء الكبيرة متعددة الاستخدامات التي تضم محلات ومكاتب ومرافق ترفيهية.

كيف تعمل الجهتان معاً

تفسّر العلاقة بينهما سبب ظهور الاسمين جنباً إلى جنب في كثير من الأحيان. فتوكي تملك أراضي في أنحاء البلاد، ويُطوَّر جزء منها لمساكن ذات قيمة أعلى، كثيراً ما يكون ذلك عبر إملاك كونوت ونموذج تقاسم الإيرادات، وتذكر توكي أنها تستخدم دخل مشاريع تقاسم الإيرادات في مشاريع الإسكان الاجتماعي. فالجهتان تخدمان مشترين مختلفين، لكنهما جزء من منظومة واحدة: طرف ينتج مساكن تُباع وفق شروط السوق، وطرف ينتج مساكن اجتماعية للأسر المستحقة.

ماذا يعني ذلك للمشتري الأجنبي

الفرق العملي بالنسبة إلى الأجنبي بسيط. الإسكان الاجتماعي لدى توكي غير متاح لك، فوجود اسم توكي على لوحة مشروع لا يعني أن مساكنه معروضة للبيع للجميع. أما المشاريع المطوَّرة مع إملاك كونوت فتُباع في السوق المفتوحة، ويستطيع الأجانب الشراء فيها وفق القواعد نفسها التي تنطبق على أي عملية شراء عقار في تركيا. فعلى سبيل المثال، تطلب نماذج إملاك كونوت الخاصة بالمشترين الأجانب جواز السفر ووثيقة شراء العملة الأجنبية (DAB) لدى دائرة الطابو. وإن كنت تشتري بهدف الحصول على الجنسية التركية، فإن المشروع المرتبط بإملاك كونوت يخضع لشروط الجنسية نفسها التي يخضع لها أي عقار آخر، ولا يمنحك الاسم طريقاً خاصاً. وهذه الشروط وفق القانون الحالي وقابلة للتغيير.

وعندما يذكر كتيّب أن المشروع مبني على أرض إملاك كونوت أو بضمانها، فمن المفيد أن تطرح بعض الأسئلة الواضحة: من المطوّر؟ ومع أي شركة ستوقّع عقد البيع؟ وما الذي يشمله الضمان؟ ومتى يصدر سند الطابو باسمك؟ ومن الأمثلة على ذلك مشروع بيوك يالي في زيتون بورنو، الذي تطوّره شركات أوزاك وزيلان ويني غون بضمان إملاك كونوت، وأسماء المطوّرين مذكورة بوضوح في تفاصيل المشروع.

وإذا رغبت في المساعدة على قراءة كتيّب مشروع أو المقارنة بين المشاريع في إسطنبول، فإن فريق حضارة يسعده أن يشرح لك التفاصيل بلغتك، بصفته شريكك العقاري في إسطنبول. تواصل معنا، أو احجز جولة خاصة عبر الفيديو لتشاهد المشاريع وتطرح أسئلتك قبل سفرك.