الأيدات في تركيا: ماذا تشمل رسوم الإدارة الشهرية وكيف تُحسب؟

عند شراء شقة في تركيا، لا يكفي أن تسأل عن السعر وحده. فكل مالك في مبنى أو مجمّع سكني يدفع أيضاً مساهمة دورية لتشغيل الأجزاء المشتركة من العقار، يسمّيها الأتراك «الأيدات» (Aidat). وهي ليست ضريبة ولا تذهب إلى الدولة، بل تجمعها إدارة المبنى وتُنفق على المبنى نفسه. وتنظّمها أحكام قانون ملكية الطوابق رقم 634 (Kat Mülkiyeti Kanunu) الذي يحدد من يدفع، ومقابل ماذا، وبأي نسبة.

مقابل ماذا تدفع الأيدات الشهرية؟

يحدد القانون التكاليف التي يتقاسمها الملّاك. المجموعة الأولى هي العاملون: حارس المبنى (البوّاب)، والمسؤول عن تشغيل التدفئة المركزية، والبستاني، وحرّاس الأمن. أما المجموعة الثانية فتخص المبنى ككل: تأمين المبنى، وصيانة جميع الأجزاء المشتركة وحمايتها وتدعيمها وإصلاحها، وأجر المدير، وتكاليف تشغيل المرافق المشتركة. وهذا يعني عملياً كهرباء الممرات والحدائق والمرائب ومياهها، وتنظيف الأجزاء المشتركة، وصيانة المصاعد. ويُلزم القانون المدير أيضاً بإجراء الصيانة الشهرية للمصاعد وفحصها السنوي.

وفي المجمّعات السكنية تطول القائمة بحسب المرافق المتوفرة. فالمسابح المنفصلة، والنادي الرياضي، والحدائق المنسّقة، والمرآب المغلق، والحراسة على مدار الساعة مع الكاميرات، والمولّد الاحتياطي، والتنظيف اليومي، كلها لها تكاليف تشغيل تغطيها الأيدات. ولهذا قد تختلف الرسوم كثيراً بين شقتين بالمساحة نفسها: فتشغيل مبنى صغير فيه مصعد وبوّاب أقل كلفة بكثير من تشغيل مجمّع فيه مسابح وحدائق وحراسة دائمة.

كيف تُحسب الأيدات؟

نقطة البداية هي ميزانية التشغيل (İşletme Projesi)، وهي تقدّر إيرادات المبنى ونفقاته لمدة عام، وتبيّن حصة كل مالك من المجموع، وتحدد الدفعة المسبقة التي يدفعها كل مالك. وتُعتمد هذه الميزانية في الجمعية العامة للملّاك، ثم يُحصَّل المبلغ السنوي على دفعات في المواعيد المحددة في نظام إدارة المبنى (Yönetim Planı)، والغالب في معظم المباني أن يكون الدفع شهرياً.

وما لم يتفق الملّاك على خلاف ذلك، يقسم القانون التكاليف بطريقتين. فتكاليف العاملين (البوّاب ومسؤول التدفئة والبستاني والحرّاس) توزَّع بالتساوي بين الوحدات. أما سائر التكاليف، كالتأمين والإصلاحات وأجر المدير وتشغيل المرافق المشتركة، فتوزَّع بحسب حصة كل وحدة من الأرض (Arsa Payı)، وهي الحصة المسجلة في سند الطابو وتعكس قيمة الوحدة داخل المبنى. لذلك تدفع الشقة الأكبر أو الأعلى قيمة عادةً أكثر من غيرها. ولا يحق للمالك أن يمتنع عن الدفع بحجة أنه لا يستخدم المسبح أو الحديقة.

وللملّاك الحق في معرفة أين تُنفق أموالهم. فعلى المدير أن يقدّم الحسابات إلى الملّاك كل عام، وإذا طلب نصف الملّاك ذلك وجب عليه عرضها في أي وقت آخر أيضاً. وتُدقَّق الحسابات كل ثلاثة أشهر ما لم يحدد نظام الإدارة موعداً آخر.

ما الذي تغيّر في عام 2026؟

صدر القانون رقم 7579، المنشور في الجريدة الرسمية في 22 مايو 2026، للحدّ من الرسوم المبالغ فيها. فإذا كانت للمبنى ميزانية تشغيل سارية، فلا يجوز أن تزيد الميزانية المؤقتة الجديدة التي يعدّها المدير على نسبة إعادة التقييم السنوية الرسمية، ويجب عرضها على الجمعية العامة للملّاك والبتّ فيها خلال ثلاثة أشهر على الأكثر. وفي المجمّعات السكنية الكبيرة أصبح تعديل نظام الإدارة ممكناً بموافقة الثلثين، ولا تُطبَّق بنود النظام المخالفة لذلك.

التأخر في الدفع والمستأجر وقبل الشراء

المالك الذي لا يدفع في الموعد يلتزم بتعويض تأخير قدره خمسة في المئة شهرياً، ويحق للمدير أو لأي مالك آخر اتخاذ الإجراءات القانونية. وإذا تعذّر تحصيل الدين، يمكن تسجيل رهن قانوني على الوحدة لصالح الملّاك الآخرين. وإذا كانت الشقة مؤجرة، فالمستأجر مسؤول أيضاً أمام إدارة المبنى في حدود مبلغ الإيجار، وما يدفعه يُخصم من الإيجار. أما من يتحمّل الأيدات بين المالك والمستأجر فيحدده عقد الإيجار.

قبل الشراء، اطلب معرفة الرسوم الشهرية الحالية وما تشمله، ونسخة من ميزانية التشغيل المعتمدة ونظام الإدارة، وإفادة مكتوبة بأن الشقة لا تترتب عليها رسوم غير مدفوعة. وهذه الشروط وفق القانون الحالي وقابلة للتغيير.

إذا كنت تفكّر في أحد المشاريع التي نسوّقها في إسطنبول، يستطيع فريقنا أن يوضح لك الرسوم الحالية للمشروع وما تشمله قبل أن تتخذ قرارك. تواصل مع حضارة، أو احجز جولة خاصة عبر الفيديو لترى المرافق المشتركة بنفسك.