المساحة الصافية أم الإجمالية؟ كيف تُقاس الشقة في تركيا

يذكر الإعلان أن مساحة الشقة 120 م²، ويُظهر المخطط 98 م²، ثم تجد في قائمة الأسعار رقماً ثالثاً. هذا من أكثر ما يربك المشترين في إسطنبول عند المقارنة بين المساكن. والسبب بسيط: القواعد التركية تقيس الشقة بأكثر من طريقة، وكل رقم يجيب عن سؤال مختلف. وحين تعرف معنى كل رقم، تستطيع المقارنة بين المشاريع بإنصاف وتفهم بالضبط ما الذي تدفع ثمنه. يعتمد هذا الدليل على التعريفات الواردة في لائحة تنظيم البناء في المناطق المخطّطة (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği)، وهي اللائحة الوطنية التي تصدرها وزارة البيئة والتطوير العمراني والتغير المناخي.

المساحة الصافية: المساحة التي تعيش فيها فعلاً

المساحة الصافية (net alan) هي مساحة الأرضية النظيفة بين الجدران الداخلية للمسكن. ووفق اللائحة، لا تشمل الجدران نفسها، ولا الأعمدة، ولا المداخن ومجاري التمديدات، ولا عتبات الأبواب والنوافذ. كما لا تشمل البروزات المفتوحة والشرفات والتراسات والحدائق، ولا أيّاً من الأجزاء المشتركة في المبنى. بعبارة أخرى، المساحة الصافية هي الأرضية التي تمشي عليها بعد باب منزلك: غرف النوم وغرفة المعيشة والمطبخ والحمامات والممرات. وإن أردت أن تعرف هل تتسع الأريكة وطاولة الطعام والأسرّة، فهذا هو الرقم المهم.

المساحة الإجمالية: المسكن مع جدرانه

المساحة الإجمالية (brüt alan) للوحدة المستقلة هي المساحة التي يحيط بها خطها الخارجي، ولذلك تشمل جدران المسكن. وحين يكون الجدار مشتركاً مع جار أو مع ممر بدلاً من أن يطل على الخارج، يُرسم الخط في منتصف ذلك الجدار، فيُحتسب نصفه لكل جانب. ولا تُحتسب مجاري التمديدات وآبار الإنارة وقنوات التهوية وفراغات الصالات المفتوحة على أكثر من طابق. وتعرّف اللائحة أيضاً المساحة الإجمالية الكلية (toplam brüt alan): وهي المساحة الإجمالية للوحدة مضافاً إليها المساحة الإجمالية لأي ملحق (eklenti) يخص هذه الوحدة وحدها لكنه يقع خارجها.

المساحة الإجمالية العامة والمساحة المعتمدة للبيع

وهناك خطوة أخرى. فالمساحة الإجمالية العامة (genel brüt alan) تضيف إلى مساحة الوحدة حصتها من الأجزاء المشتركة في المبنى، مثل صالات المدخل والسلالم والممرات. ولهذا تذكر كتيّبات المبيعات في تركيا غالباً رقماً ثالثاً يُسمّى كثيراً المساحة المعتمدة للبيع (satışa esas alan)، وهي تشمل هذه الحصص. وقد يكون الفرق كبيراً. ففي مشروع لوتس شيشلي مثلاً، تبلغ المساحة الصافية لشقة 1+1 نحو 43.41 م²، والإجمالية 57.56 م²، والمعتمدة للبيع 75.97 م². وفي مشروع جادّة إسبارتاكولي، تبلغ المساحة الإجمالية لشقق 2+1 من 106.30 إلى 108.56 م²، والصافية من 89.66 إلى 91.92 م². وكل رقم صحيح، لكنه يقيس شيئاً مختلفاً.

والفرق بين الصافي والإجمالي ليس واحداً في كل المشاريع. فالجدران الأسمك والأعمدة الأكثر والشرفات الأكبر توسّعه، والمبنى الذي يضم أجزاء مشتركة كثيرة يضيف أكثر إلى المساحة المعتمدة للبيع. لذلك قد يبدو مسكنان معلنان بالمساحة نفسها مختلفين تماماً من الداخل. والمقارنة المنصفة الوحيدة هي الصافي مع الصافي، والإجمالي مع الإجمالي، والمعتمدة للبيع مع مثيلتها.

أسئلة تطرحها قبل أن تقرر

أولاً، اسأل عن المساحة التي يُبنى عليها السعر، لأن سعر المتر المربع لا يعني الكثير قبل أن تعرف أي متر مربع هو المقصود. ثانياً، اطلب المساحة الصافية للوحدة نفسها التي تفكّر فيها. فاللائحة تشترط أن تُظهر المشاريع المرفقة برخصة البناء المساحتين الصافية والإجمالية لكل وحدة مستقلة، أي أن هذه المعلومة موجودة، وينبغي أن يستطيع المطوّر مشاركتها معك. ثالثاً، اسأل عمّا تشمله الأرقام الأكبر: الشرفات، أو التراسات، أو ملحق مثل المخزن، أو حصة من الأجزاء المشتركة. وأخيراً، اقرأ المخطط غرفةً غرفة وتخيّل كيف ستعيش فيه.

تستند هذه التعريفات إلى اللائحة الحالية وهي قابلة للتغيير. أما أرقام أي مشروع بعينه فمصدرها دائماً مخططاته المعتمدة، ولذلك يحسن التحقق منها للوحدة التي تختارها.

حضارة هي شريكك العقاري في إسطنبول، ويسعد فريقنا أن يراجع معك المخططات وجداول المساحات بلغتك. تواصل معنا، أو احجز جولة خاصة عبر الفيديو لتشاهد المساكن وتسأل عن كل رقم قبل سفرك.