التحقق من الطابو قبل الشراء في تركيا: ماذا تراجع؟

سند الملكية، المعروف في تركيا باسم الطابو (Tapu)، هو الوثيقة التي تثبت مَن يملك العقار. وقبل أن تدفع عربوناً أو توقّع عقد بيع، من المفيد أن تقرأه بعناية، لأن السند يخبرك بأكثر بكثير من اسم المالك. يشرح هذا الدليل ما الذي تنظر إليه في الطابو، والوثائق التي ينبغي أن ترافقه، والأسئلة التي تطرحها، حتى تشتري منزلك في إسطنبول وأنت على بيّنة تامة مما تحصل عليه.

لماذا تتحقق من الطابو قبل الدفع؟

معظم مشكلات شراء العقار ليست خفية، بل مكتوبة في وثائق لم يقرأها أحد في الوقت المناسب. فالتحقق من الطابو قبل الدفع يؤكد أن البائع يملك حق البيع، وأن العقار المذكور في السند هو نفسه الذي زرته، وأنه لا يوجد عليه ما يقيّد ملكيتك بعد البيع. وهو جهد قليل مقارنة بحجم الشراء، ويمنحك أساساً متيناً لكل خطوة تالية: الحجز، وتقرير التقييم، وموعد التسجيل في مديرية الطابو.

ما الذي تنظر إليه في السند؟

ابدأ بالمالك. ينبغي أن يطابق الاسم المكتوب في الطابو اسم البائع أو الشركة التي تبيع المشروع، وإذا وقّع شخص نيابة عن المالك فاطلب الاطلاع على الوكالة التي تخوّله ذلك. ثم انظر إلى نوع السند. فالمبنى قيد الإنشاء أو الذي لم يحصل بعد على رخصة الإسكان يحمل عادة طابو Kat İrtifakı، أما المبنى المكتمل الحاصل على الإسكان فيحمل عادة Kat Mülkiyeti، وهو السند الكامل للشقة المستقلة. وقد شرحنا الفرق بينهما في مقال مستقل على هذه المدونة. ومعرفة النوع تخبرك بالمرحلة التي بلغها المبنى وبما يجب أن يحدث قبل إصدار السند النهائي.

ثم قارن التفاصيل. ينبغي أن تطابق الولاية والمنطقة والحي والبلوك والطابق ورقم الشقة في السند الشقةَ المذكورة في وثائق البيع، وأن تنسجم المساحة وحصة الأرض مع ما عُرض عليك. وأخيراً اسأل عمّا إذا كان على العقار أي شيء مسجّل، كرهن أو حجز أو إشارة أخرى. فالعقار المرهون يمكن بيعه، لكن يجب أن تكون طريقة فك الرهن واضحة ومتفقاً عليها كتابةً قبل أن تدفع. والمشتري الحريص يطلب هذه النقاط مكتوبة قبل الدفع لا بعده.

الوثائق التي ترافق السند

يسجّل الطابو الملكية، لكنه لا يثبت كل شيء وحده. فبالنسبة إلى المنزل المكتمل، اطلب رخصة الإسكان (İskan) التي تؤكد أن المبنى أُنجز وفق مخططاته المعتمدة وأنه صالح للسكن، وتأكد أنها تخص المبنى والعنوان نفسيهما. واسأل كذلك عن رخصة البناء. وإذا كنت تنوي التقدم بطلب إقامة، فتأكد أن الحي مفتوح لتسجيل إقامات الأجانب الجديدة، لأن بعض المناطق مغلقة أمامها. وبصفتك مشترياً أجنبياً ستحتاج أيضاً قبل نقل الملكية إلى تقرير تقييم رسمي من شركة تقييم مرخّصة من هيئة أسواق المال (SPK)، يؤكد قيمة العقار ويصبح جزءاً من الملف في مديرية الطابو.

أما المنزل قيد الإنشاء فأسئلته مختلفة قليلاً. اسأل كيف سيُوثَّق البيع حتى التسليم، وما نوع السند الذي سيصدر ومتى، ومَن المسؤول عن تحويله إلى Kat Mülkiyeti بعد صدور الإسكان. وينبغي أن ترد هذه الإجابات في عقدك، لا في الحديث وحده.

مثال وكلمة تنبيه

على هذا الموقع، تعرض فيلا مرمرة هيفن في بيوكجكمجة هذه النقاط في «بطاقة المشروع الموثّقة» التي أكدها فريق حضارة: سند ملكية مستقل (Müstakil Tapu)، ورخصة بناء صادرة عن بلدية بيوكجكمجة، ورخصة إسكان صادرة، ولا رهن ولا حجز. ومشروع توال كومفورت في إسبارتاكولي جاهز للسكن وطابوه جاهز، ويمكنك أن تطلب منا وثائق أي مشروع قبل أن تقرر. وينبغي أن يكون التحقق النهائي دائماً لدى مديرية الطابو أو مع محامٍ، لأن لكل عقار وضعه الخاص، والشروط وفق القانون الحالي وقابلة للتغيير.

تستطيع حضارة، شريكك العقاري في إسطنبول، أن تشرح لك وثائق أي منزل تفكر فيه وأن تخبرك بما ينبغي أن تطلبه منها. تواصل معنا للحديث عن العقار الذي يهمك، أو احجز جولة خاصة عبر الفيديو لتتعرّف إليه عن قرب قبل زيارتك إلى إسطنبول.