Vérifier le tapu avant d'acheter en Turquie : points clés

Le titre de propriété, appelé en Turquie le Tapu, est le document qui prouve à qui appartient un bien. Avant de verser un acompte ou de signer une vente, il vaut la peine de le lire attentivement, car il en dit bien plus que le nom du propriétaire. Ce guide explique ce qu'il faut regarder sur un Tapu, quels documents doivent l'accompagner et quelles questions poser, afin d'acheter un logement à Istanbul en sachant exactement ce que vous obtenez.

Pourquoi vérifier le Tapu avant de payer

La plupart des problèmes d'un achat immobilier ne sont pas cachés : ils sont simplement écrits sur des documents que personne n'a lus à temps. Vérifier le Tapu avant le paiement permet de confirmer que le vendeur a le droit de vendre, que le bien inscrit sur le titre est bien celui que vous avez visité et que rien d'enregistré ne limitera votre propriété après la vente. C'est peu d'effort au regard de l'achat, et cela donne une base solide à chaque étape suivante : la réservation, le rapport d'évaluation et le rendez-vous au bureau du cadastre.

Ce qu'il faut regarder sur le titre

Commencez par le propriétaire. Le nom inscrit sur le Tapu doit correspondre au vendeur, ou à la société qui vend le projet, et si quelqu'un signe en son nom, demandez à voir la procuration qui l'y autorise. Regardez ensuite le type de titre. Un immeuble en construction ou sans permis d'habiter porte généralement un Kat İrtifakı, tandis qu'un immeuble achevé, doté de son İskan, porte normalement un Kat Mülkiyeti, le titre complet d'un appartement individuel. Nous expliquons cette différence dans un article distinct de ce blog. Connaître le type indique à quelle étape se trouve l'immeuble et ce qui doit encore se produire avant l'émission du titre définitif.

Comparez ensuite les détails. La province, le district, le quartier, le bloc, l'étage et le numéro d'appartement inscrits sur le titre doivent correspondre au logement de vos documents de vente, et la surface ainsi que la quote-part du terrain doivent être cohérentes avec ce qui vous a été présenté. Enfin, demandez si quelque chose est inscrit sur le bien, comme une hypothèque, une saisie ou une autre mention. Un bien hypothéqué peut être vendu, mais la manière de lever l'hypothèque doit être claire et convenue par écrit avant de payer. Un acheteur prudent demande ces points par écrit avant le paiement, et non après.

Les documents qui accompagnent le titre

Le Tapu enregistre la propriété, mais il ne prouve pas tout à lui seul. Pour un logement achevé, demandez le permis d'habiter (İskan), qui confirme que l'immeuble a été achevé conformément aux plans approuvés et qu'il peut être habité, et vérifiez qu'il concerne le même immeuble et la même adresse. Renseignez-vous aussi sur le permis de construire. Si vous comptez demander un titre de séjour, vérifiez que le quartier est ouvert aux nouvelles inscriptions de résidence des étrangers, car certaines zones leur sont fermées. En tant qu'acheteur étranger, vous aurez également besoin, avant le transfert, d'un rapport d'évaluation officiel établi par une société agréée par le Conseil des marchés de capitaux (SPK) ; il confirme la valeur du bien et rejoint le dossier au bureau du cadastre.

Pour un logement en construction, les questions sont un peu différentes. Demandez comment la vente sera documentée jusqu'à la livraison, quel type de titre sera délivré et quand, et qui est responsable de la conversion en Kat Mülkiyeti une fois l'İskan obtenu. Ces réponses doivent figurer dans votre contrat, et pas seulement dans la conversation.

Un exemple et une mise en garde

Sur ce site, la villa Marmara Haven à Büyükçekmece présente ces points sur une fiche de projet vérifiée, confirmée par l'équipe HADARA : un titre de propriété indépendant (Müstakil Tapu), un permis de construire délivré par la municipalité de Büyükçekmece, un permis d'habiter indiqué comme délivré, et ni hypothèque ni saisie. Tual Comfort, à Ispartakule, est prêt à habiter et ses titres de propriété sont prêts ; vous pouvez nous demander les documents de n'importe quel projet avant de décider. La vérification finale doit toujours se faire auprès du bureau du cadastre ou d'un avocat, car chaque bien est différent, et les conditions relèvent de la loi actuelle et peuvent évoluer.

HADARA, votre partenaire immobilier à Istanbul, peut vous expliquer les documents de tout logement que vous envisagez et vous dire lesquels demander. Contactez-nous pour parler du bien qui vous intéresse, ou réservez une visite privée en vidéo pour le découvrir de près avant votre séjour à Istanbul.