Satış Vaadi: договор обещания продажи в Турции

Если вы покупаете жильё в строящемся проекте в Стамбуле, документ, который вы подписываете у нотариуса, часто не само свидетельство о собственности, а Satış Vaadi Sözleşmesi — нотариальный договор обещания продажи. Для многих иностранных покупателей это первый турецкий юридический документ, и он вызывает справедливые вопросы: так ли он надёжен, как тапу, подходит ли он для гражданства и что происходит в день передачи ключей? Это руководство отвечает на них простым языком.

Что такое Satış Vaadi Sözleşmesi

По договору Satış Vaadi Sözleşmesi продавец, обычно застройщик проекта, обещает передать вам конкретную квартиру, а вы обещаете оплатить согласованную цену на согласованных условиях. Квартира определяется настолько точно, насколько позволяет проект: блок, этаж, номер квартиры и площадь. В договоре также указываются цена, график платежей и ожидаемый срок сдачи. Так обычно продают жильё в ещё не достроенном здании, и в нашем Гиде покупателя этот шаг идёт сразу после договора бронирования, который закрепляет за вами жильё и фиксирует цену, способ оплаты и дальнейшие шаги.

Договор подписывается у турецкого нотариуса (noter). Это не формальность: обещание продать недвижимость действительно только в официальной форме, а нотариус проверяет личность сторон, зачитывает им текст и хранит официальную запись. Если вы не говорите по-турецки, обычно присутствует присяжный переводчик, чтобы вы понимали, что подписываете. Можно также спросить, будет ли договор внесён отметкой (şerh) в запись об объекте в земельном реестре: тогда ваше право видно каждому, кто проверяет эту запись.

Обещание продажи или тапу при передаче ключей

Договор обещания продажи — шаг к тапу, а не его замена. Тапу, которое выдаёт Земельный кадастр (Tapu Müdürlüğü), — это документ, фиксирующий право собственности. В зависимости от проекта тапу может быть переоформлено на вас во время строительства, часто в форме Kat İrtifakı, или при передаче ключей после завершения здания. Когда выдаётся разрешение на заселение (искан, İskan), тапу в доме можно перевести в Kat Mülkiyeti — полное право собственности на отдельную квартиру. Подробнее об этих этапах — в наших статьях о Kat İrtifakı и об искане.

На практике важны два момента. Первый — подписание договора обещания продажи, когда фиксируется ваше право на квартиру. Второй — переоформление тапу, когда квартира регистрируется на ваше имя. Попросите продавца указать в договоре, когда и как будет переоформлено тапу, и храните копию каждого подписанного документа.

Гражданство со строящимся жильём

Строящееся жильё тоже можно использовать для получения турецкого гражданства через инвестиции. В этом случае нотариальный договор обещания продажи заменяет тапу и содержит то же обязательство не продавать объект в течение трёх лет. На нашей странице о гражданстве он указан среди основных документов дела вместе с отчётом об оценке и сертификатом DAB, подтверждающим оплату в иностранной валюте. Минимальная сумма инвестиций и остальные требования те же, что и для готового жилья, и описаны на той странице. Условия действуют по текущему законодательству и могут измениться.

Что проверить перед подписанием

Перед подписанием прочитайте проект договора с человеком, которому доверяете, лучше всего с юристом, и проверьте, что в нём указаны именно выбранная вами квартира, общая цена и валюта, график платежей, срок сдачи и что происходит при его изменении. Спросите, кто застройщик, что он уже сдал и можно ли посмотреть проект на месте. Если вы покупаете ради гражданства, скажите об этом сразу, чтобы договор и платежи готовились с учётом дела о гражданстве. Среди наших проектов CasaBlu Vadi в Бейликдюзю, Hayat Flora в Кючюкчекмедже и Referans Pendik на азиатской стороне Стамбула строятся, в них есть квартиры в продаже, и все три подходят для турецкого гражданства. Перед выбором спросите нашу команду, как в каждом из них оформляются договор продажи и переоформление тапу.

HADARA, ваш партнёр по недвижимости в Стамбуле, проведёт вас через каждый документ и порядок его подписания. Свяжитесь с нами или запишитесь на частный видеотур, чтобы выбрать интересующую вас квартиру, а затем приезжайте в Стамбул, чтобы увидеть её лично и подписать договор.