Проверка тапу перед покупкой в Турции: что смотреть

Тапу — так в Турции называют документ о праве собственности — показывает, кому принадлежит недвижимость. Прежде чем вносить задаток или подписывать договор, стоит внимательно его прочитать: тапу говорит гораздо больше, чем просто имя владельца. В этом руководстве мы объясняем, на что смотреть в тапу, какие документы должны его сопровождать и какие вопросы задать, чтобы купить жильё в Стамбуле, ясно понимая, что именно вы получаете.

Зачем проверять тапу до оплаты

Большинство проблем при покупке недвижимости не скрыты: они просто записаны в документах, которые никто вовремя не прочитал. Проверка тапу до оплаты подтверждает, что продавец имеет право продавать, что объект в документе — тот самый, который вы смотрели, и что на нём не зарегистрировано ничего, что ограничит вашу собственность после сделки. Это небольшое усилие по сравнению с размером покупки, и оно даёт надёжную основу для каждого следующего шага: бронирования, отчёта об оценке и визита в Земельный кадастр.

На что смотреть в документе

Начните с собственника. Имя в тапу должно совпадать с продавцом или с компанией, которая продаёт проект, а если документы подписывает представитель, попросите показать доверенность, которая даёт ему это право. Затем посмотрите на вид тапу. Дом, который строится или ещё не получил разрешение на заселение, обычно имеет Kat İrtifakı, а завершённый дом с İskan — как правило, Kat Mülkiyeti, полноценное тапу на отдельную квартиру. Разницу мы подробно объясняем в отдельной статье этого блога. Вид документа показывает, на каком этапе находится здание и что ещё должно произойти до выдачи окончательного тапу.

Затем сравните детали. Провинция, район, квартал, блок, этаж и номер квартиры в тапу должны совпадать с квартирой в ваших документах о продаже, а площадь и доля земли — соответствовать тому, что вам показали. И наконец, спросите, не зарегистрировано ли что-то на объекте: ипотека, арест или иная отметка. Квартиру в ипотеке можно продать, но порядок снятия обременения должен быть понятен и согласован письменно до оплаты. Внимательный покупатель получает ответы на эти вопросы письменно до платежа, а не после.

Документы, которые идут вместе с тапу

Тапу фиксирует право собственности, но само по себе не доказывает всего. Для готового жилья запросите разрешение на заселение (İskan): оно подтверждает, что здание построено по утверждённому проекту и пригодно для проживания, — и проверьте, что оно относится к тому же зданию и адресу. Спросите и о разрешении на строительство. Если вы планируете получать вид на жительство, убедитесь, что район открыт для новой регистрации иностранцев, потому что некоторые районы для неё закрыты. Иностранному покупателю перед переоформлением также нужен официальный отчёт об оценке от компании, лицензированной Советом по рынкам капитала (SPK): он подтверждает стоимость объекта и становится частью дела в кадастре.

Для жилья на этапе строительства вопросы немного другие. Спросите, как продажа будет оформлена до передачи ключей, какое тапу и когда будет выдано и кто отвечает за переоформление в Kat Mülkiyeti после получения İskan. Эти ответы должны быть в вашем договоре, а не только в разговоре.

Пример и предостережение

На этом сайте вилла Marmara Haven в Бююкчекмедже показывает эти пункты в карточке проверенного проекта, подтверждённой командой HADARA: самостоятельное тапу (Müstakil Tapu), разрешение на строительство от муниципалитета Бююкчекмедже, выданное разрешение на заселение, отсутствие ипотеки и ареста. Проект Tual Comfort в Испартакуле готов к заселению, и тапу по нему готовы; документы любого проекта вы можете запросить у нас до принятия решения. Окончательную проверку всегда стоит проводить в Земельном кадастре или с юристом, потому что каждый объект индивидуален, а условия действуют согласно текущему законодательству и могут меняться.

HADARA — ваш партнёр по недвижимости в Стамбуле — объяснит документы любого жилья, которое вы рассматриваете, и подскажет, что запросить. Свяжитесь с нами, чтобы обсудить интересующий вас объект, или забронируйте частный видеотур, чтобы рассмотреть его поближе ещё до поездки в Стамбул.