عقد الوعد بالبيع في تركيا: شراء عقار قيد الإنشاء

إذا اشتريت منزلاً في مشروع قيد الإنشاء في إسطنبول، فالوثيقة التي توقّعها لدى الكاتب العدل لا تكون في الغالب سند الطابو نفسه، بل عقد Satış Vaadi Sözleşmesi، أي عقد الوعد بالبيع الموثّق. وهو لدى كثير من المشترين الأجانب أول وثيقة قانونية تركية يتعاملون معها، ويثير أسئلة مشروعة: هل هو بقوة الطابو؟ وهل يُقبل في ملف الجنسية؟ وماذا يحدث يوم التسليم؟ يجيب هذا الدليل عن هذه الأسئلة بلغة واضحة.

ما هو عقد Satış Vaadi Sözleşmesi؟

في عقد الوعد بالبيع يتعهّد البائع، وهو عادةً مطوّر المشروع، بنقل منزل محدّد إليك، وتتعهّد أنت بدفع الثمن المتفق عليه وفق الشروط المتفق عليها. ويُحدَّد المنزل بأدق ما يسمح به المشروع: البلوك والطابق ورقم الشقة والمساحة. كما يتضمّن العقد الثمن وجدول الدفعات وموعد التسليم المتوقع. وهو الطريقة المعتادة لبيع منزل في مبنى لم يكتمل بعد، ويأتي في دليل المشتري لدينا مباشرةً بعد عقد الحجز الذي يضمن لك المنزل ويثبّت السعر وطريقة الدفع والخطوات التالية.

ويُوقَّع العقد أمام كاتب عدل تركي (noter)، وليس ذلك إجراءً شكلياً؛ فالوعد ببيع عقار لا يصحّ إلا إذا جاء في شكل رسمي، والكاتب العدل يتحقق من هوية الطرفين ويقرأ عليهما النص ويحتفظ بسجلّ رسمي له. وإذا كنت لا تتحدث التركية فعادةً ما يحضر مترجم محلَّف لتفهم ما توقّع عليه. ويمكنك أيضاً أن تسأل عمّا إذا كان العقد سيُقيَّد بشرح (şerh) على صحيفة العقار في سجل الطابو، فيصبح حقك ظاهراً لكل من يطّلع على ذلك السجل.

الوعد بالبيع أم سند الطابو عند التسليم؟

عقد الوعد بالبيع خطوة نحو سند الطابو لا بديل عنه؛ فالطابو الذي تصدره مديرية الطابو (Tapu Müdürlüğü) هو الوثيقة التي تثبت الملكية. وبحسب المشروع، قد يُنقل إليك السند في أثناء البناء، وغالباً ما يكون بصيغة قات إرتفاقي (Kat İrtifakı)، أو عند التسليم بعد اكتمال المبنى. وعند صدور رخصة الإسكان (İskan) يمكن تحويل سندات المبنى إلى قات مولكيتي (Kat Mülkiyeti)، أي سند الملكية الكامل للشقة المستقلة. ويشرح مقالانا عن قات إرتفاقي وعن رخصة الإسكان هذه المراحل بالتفصيل.

وعملياً هناك لحظتان مهمتان: الأولى توقيع عقد الوعد بالبيع، حين يُثبَت حقك في المنزل، والثانية نقل سند الطابو، حين يُسجَّل المنزل باسمك. فاطلب من البائع أن ينصّ في العقد على موعد نقل السند وطريقته، واحتفظ بنسخة من كل وثيقة توقّعها.

الجنسية مع منزل قيد الإنشاء

يمكن كذلك التقدم للجنسية التركية عن طريق الاستثمار بمنزل قيد الإنشاء؛ وفي هذه الحالة يحلّ عقد الوعد بالبيع الموثّق محلّ سند الطابو، ويتضمّن الالتزام نفسه بعدم بيع العقار مدة ثلاث سنوات. وهو مدرج في صفحة الجنسية لدينا ضمن الوثائق الأساسية للملف، إلى جانب تقرير التقييم وشهادة DAB التي تثبت أن الدفع تمّ بالعملة الأجنبية. أمّا الحد الأدنى للاستثمار وبقية الشروط فهي نفسها المطلوبة للمنزل المكتمل، وتجدها مفصّلة في تلك الصفحة. والشروط وفق القانون الحالي وقابلة للتغيير.

ماذا تراجع قبل التوقيع؟

قبل التوقيع، اقرأ مسودة العقد مع شخص تثق به، ويُفضَّل أن يكون محامياً، وتأكد من أنها تسمّي المنزل الذي اخترته بالضبط، والثمن الإجمالي وعملته، وجدول الدفعات، وموعد التسليم وما يحدث إذا تغيّر. واسأل عن المطوّر وما سلّمه من مشاريع سابقة، وهل يمكنك رؤية المشروع في موقعه. وإذا كنت تشتري من أجل الجنسية فأخبر البائع بذلك من البداية، ليُعدّ العقد والدفعات بما يناسب ملف الجنسية. ومن المشاريع التي نقدّمها، كازا بلو وادي في بيليكدوزو وحياة فلورا في كوتشوك تشكمجه وريفيرانس بندك في الجانب الآسيوي من إسطنبول، وكلها قيد الإنشاء وفيها وحدات متاحة للبيع ومؤهّلة للجنسية التركية. اسأل فريقنا عن طريقة كل مشروع في عقد البيع ونقل سند الطابو قبل أن تختار.

حضارة، شريكك العقاري في إسطنبول، ترافقك في كل وثيقة وفي ترتيب توقيعها. تواصل معنا أو احجز جولة خاصة عبر الفيديو لاختيار المنزل الذي يهمّك، ثم زر إسطنبول لتراه بنفسك وتوقّع.